2026-10-04

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各位老铁，先问一个问题：你身边最近有人买房吗？ 中介朋友圈天天喊“回暖”，售楼处到访量确实上来了，但你家小区门口那套挂了半年的二手房，降价20万还是没人问。到底哪个是真的？ 今天我用实打实的数据，把2026年三季度南昌楼市给你掰开揉碎讲清楚。不吹不黑，看完你就知道该不该出手了。 一、新房：成交量稳了，但不是全面回暖 先看数据。 2026年7月，南昌全市新建商品住宅成交约4200套，环比微增3.2%，同比去年7月增长8.5%。成交均价约12850元/㎡，环比上涨1.8%，同比上涨4.6%。 注意几个关键信号： 第一，改善性需求成了绝对主力。120㎡以上户型成交占比达到41%，比去年同期提高了6个百分点。什么意思？现在进场的基本都是“卖旧换新”的改善客，纯刚需反而在观望。 第二，区域分化越来越大。红谷滩7月成交均价约16800元/㎡，九龙湖约14500元/㎡，朝阳新城约15200元/㎡。而南昌县呢？9800元/㎡，青云谱9263元/㎡。核心区和远郊的价格差距，已经拉到快一倍了。 第三，去化周期在缩短。7月住宅去化周期约11.2个月，比上个月缩短了0.6个月。库存压力在缓解，但还谈不上“抢房”。 一句话总结：新房市场“量稳价升”，但这是核心区的量稳、改善盘的价格升，不是雨露均沾。 二、二手房：真正的“以价换量”，房东在割肉 如果说新房市场还算体面，那二手房市场就是赤裸裸的“以价换量”。 2026年8月，南昌二手住宅成交2770套，同比增长31.7%。1到8月累计成交23620套，同比增长28.5%。 单看成交量，很猛对吧？但再看价格： 8月二手房挂牌均价9944元/㎡，同比下降14.9%，今年累计下降4.2%。 什么概念？成交量涨了三成，价格跌了将近15%。这不是回暖，这是房东在割肉换流动性。 成交结构也在说明问题：90到120㎡面积段成交占比39.6%，70到100万总价段占比22.3%。说明什么？卖得最好的是“总价不太高、面积不太小”的实用型房源，核心就是三个字——性价比。 有个关键数据值得关注：截至8月，南昌二手住宅存量挂牌套数为79608套。将近8万套的挂牌量，意味着卖方竞争非常激烈。红谷滩一个区的二手房挂牌量就占市本级总量的三成以上，议价空间普遍在5%到10%。 简单说：现在买二手房，你是买方市场，该砍价就砍价，不用不好意思。 三、繁荣线：成交量回暖，但“繁荣”还差一口气 “繁荣线”怎么理解？ 行业里一般用三个指标来判断：成交量是否持续放大、去化周期是否回到合理区间、价格是否止跌企稳。 目前的情况： 成交量确实在放大。南昌二手房9月1日到23日同比涨幅超过30%，全国25个重点城市中涨幅排名靠前。 去化周期在改善。新房去化周期从年初的13个月以上压缩到了11.2个月。 但价格还在筑底。9月南昌新房均价约9991元/㎡，二手房挂牌均价约8305元/㎡，均比去年同期略有下降。 所以，南昌楼市现在站在繁荣线的“及格线”上——成交量够了，但价格还没转正。中指院的数据也印证了这一点：9月第2周南昌商品住宅成交均价12223元/㎡，价格在当前位置“涨不动，也跌不快”。 一句话：市场在筑底，还没到“繁荣”，但最差的时候大概率过去了。 四、土拍：面粉少了，面包以后会更贵 土拍是楼市的先行指标，面粉的价格直接决定面包的价格。 2026年南昌土拍最大的特征就是“少而精”。 先说“少”。2026年1到6月，南昌共推出各类用地规划建筑面积149.12万㎡，同比下降17.07%。到9月份，南昌市全年拍地“一只手都数得过来”。土地供给断崖式收缩。 再说“精”。7月8日，高新区青山湖板块一宗105亩宅地出让，经过近2小时、235轮拉锯竞价，最终被兆驰股份旗下江西宸宏置业以8.3亿元拿下，成交楼面价6558元/㎡，溢价率高达50.19%。 9月1日，西湖区坛子口一宗29.55亩宅地以溢价30.42%成交，楼面价达到6314元/㎡。 这说明什么？房企不是不拿地了，而是只拿好地。核心区优质宅地一出来就被抢，远郊地块无人问津。 对普通购房者的启示很直接：今年土地供给大幅减少，意味着未来两到三年内，市面上可挑选的新房会变少，尤其是红谷滩、西湖、高新这些核心区域。“物以稀为贵”的道理不用我多说。 五、后续趋势：核心区筑地，远郊继续寻底 最后聊聊大家最关心的问题——接下来怎么走？ 趋势一：核心区价格有支撑，但别指望大涨。 红谷滩、西湖、高新这三个核心区，土地稀缺、配套成熟、改善需求旺盛，价格底部有支撑。但当前政策主基调是“稳市场、防风险”，不是刺激房价大涨。南昌早在2025年就已经全面取消了限购、限贷、限价，政策工具箱该用的都用了。 趋势二：远郊板块压力仍大，谨慎入场。 南昌县象湖滨江板块库存去化周期约31个月，新建区九望新城约42个月，望城板块更是长达53个月。库